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      農用地分等定級專題


      農用地是農業最基本的生產資料,是人類不可缺少的生存條件。對我國而言,農用地尤其重要。我國人多地少,土地資源總體質量不高,隨著工業化和城市化進程的推進,農用地的稀缺性更加突出。因此,要實現土地資源持續利用、優化配置和科學管理,保持耕地總量動態平衡,保證優化地優用及優地農用,保障我國社會經濟持續健康發展,需要對我國農用地質量做出科學評價。

      國土資源部經過對298個縣(市、區)和600多萬個村級進行農用地分等定級估價試點,而制定出的《農用地質量分等規程》《農用地定級規程》《農用地估價規程》,已于2012年10月1日起正式實施。這是繼2009年國土資源部在全國首次發布農用地(耕地)質量等別評定成果后,首次以國家標準形式發布農用地質量等別評定和價格評估的技術標準,標志著我國農用地質量管理和“等級價”體系建設再上一個新臺階。

      (一)農用地分等定級的目的

      農用地分等定級估價的主要目的是:

      (1)為貫徹落實《中華人民共和國土地管理法》,對農用地進行科學、合理、統一、嚴格管理,提高農用地管理水平提供依據;

      (2)為科學量化農用地數量、質量和分布,實施區域耕地占補平衡制度和基本農田保護制度提供依據;

      (3)為理順土地價格體系、培育完善土地市場,促進土地資產合理配置,開展土地整理、土地征用補償、農村集體土地使用權流轉等工作提供依據;

      (二)農用地分等定級估價的任務

      根據農用地的自然屬性和經濟屬性,對農用地的質量優劣進行綜合評定,并劃分等別、級別;并在正常的市場條件下,針對農用地的不同級別,按照不同利用類型,相對一定的估價期日,確定農用地基準地價。

      (三)農用地分等定級估價的對象

      農用地分等定級估價的工作對象是行政區內現有農用地和宜農未利用地,不包括自然保護區和土地利用總體規劃中的永久性林地、永久性牧草地和永久性水域。

      (四)農用地分等定級估價的體系說明

      農用地分等定級估價采用“等”和“級”兩個層次,并在級的基礎上確定級別基準地價的工作體系。

      農用地分等農用地等別是依據構成土地質量穩定的自然屬性和社會屬性,在全國范圍內進行的農用地質量綜合評定。農用地等別劃分側重于反映因農用地潛在的(或理論的)區域自然質量、平均利用水平和平均效益水平不同,而造成的農用地生產力水平差異。

      農用地分等成果在全國范圍內具有可比性。

      農用地定級農用地級別是依據構成土地質量的自然因素和社會經濟因素,根據地方土地管理工作的需要,在行政區(省或縣)內進行的農用地質量綜合評定。農用地級別劃分側重于反映因農用地現實的(或實際可能的)區域自然質量、利用水平和效益水平不同,而造成的農用地生產力水平差異。

      農用地定級成果在縣級行政區內具有可比性。

      農用地估價農用地價格是指在正常市場條件下,相對估價期日,依據農用地的自然因素、社會經濟因素和特殊因素等,農用地所能夠實現的價格。農用地估價是評估農用地基準地價,是針對農用地不同級別或不同均質區片,按照農用地不同利用類型,分別評估確定的某一估價期日的級別平均價格。

      (五)農用地基準地價評估的技術路線

      農用地基準地價評估應根據當地的具體條件確定適當的評估技術路線,一般情況下可釆用以下技術路線:

      (1)在農用地定級基礎上,釆用農用地投入產出資料和市場交易資料評估基準地價;

      (2)通過設置標準地塊,并評估標準地塊的價格,以標準地塊的平均價格評估基準地價;

      (3)根據農用地土地質量條件或農用地定級成果,劃分均質區域作為基準地價評估單元,并根據各評估單元的影響因素綜合分值或定級分值、農用地市場交易資料和投入產出資料,建立綜合分值與地價模型評估基準地價。

      在農用地基準地價評估中,應根據本地的農用地市場狀況、基礎資料及技術條件,一般選擇其中一條技術路線進行評估。在確定基準地價評估技術路線過程中,已幵展農用地分等定級工作的地區,應盡可能地利用分等定級的成果。

      農用地基準地價評估一般采用一種技術路線及其相應的方法進行評估,并經實踐驗證即可以該種方法結果確定各級別基準地價。也可采用兩種以上方法評估農用地基準地價,根據具體情況,兩種方法可以以一種方法為主,另一種方法為輔確定基準地價,或者采用兩種方法結果的平均值確定基準地價。


      (六)農用地分等定級估價成果

      1.文字部分

      (1)農用地分等定級估價工作報告

      (2)農用地分等定級估價技術報告

      2.圖件部分

      (1)農用地等別圖(1:50000)

      (2)農用地級別圖(1:50000)

      (3)農用地基準地價圖(1:50000) 

      3.數字部分

      (1)農用地不同價格內涵的宗地修正系數表。

      (2)農用地不同等別的面積量算和分鄉鎮價值量核算

      (3)農用地不同級別的面積量算和分鄉鎮價值量核算

      (4)標準樣地及修正系數


      在國土資源宏觀調控中,農用地分等定級與估價是重要的科學依據。由于涉及到大量空間數據與屬性數據的存儲、管理、統計與分析等操作,農用地分等定級與估價工作是一項非常耗費人力、財力和時間的工作。而地理信息系統作為一種重要的空間信息系統,在計算機軟硬件的支撐下,可以實現對地理數據進行采集、存儲、管理、運算、分析、顯示和描述等操作,可以極大地提高農用地分等定級估價工作效率、工作質量及技術含量。

      金土公司依托國內著名大學科研實力,利用良好的校企合作機制,共同研發農用地分等定級和農用地評估等軟件,系統已在內蒙古國土資源廳成功引入并使用。





      農用地分等定級軟件銷售、合作、服務請聯系:李先生  18878770101








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